Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku, taşınmazların edinilmesi, devri, kullanımı ve bunlar üzerindeki haklarla ilgili kuralları kapsar. Taşınmaz çoğu kişi için en değerli varlıktır; alım satım öncesinde yapılacak doğru inceleme, sonradan çıkabilecek uzun ve masraflı uyuşmazlıkların önüne geçer. Yozgat'ta taşınmazlara ilişkin danışmanlık ve dava süreçlerinde müvekkillerime destek veriyorum.

Destek verdiğim konular

• Tapu iptali ve tescil davaları
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
• Kat mülkiyeti ve site yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar
• Önalım (şufa) davaları
• El atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri
• Taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
• Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atmadan doğan bedel talepleri
• Alım satım öncesinde tapu kaydı, imar durumu ve takyidat incelemesi

Süreç nasıl işler?

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında ilk iş, tapu kaydının ve taşınmazın hukuki durumunun ayrıntılı incelenmesidir: maliklik, paylar, ipotek, haciz ve şerhler, imar durumu. Bu inceleme hangi yolun izleneceğini belirler.

1. İlk görüşme: Taşınmazın geçmişini ve talebinizi dinliyorum.
2. Kayıt incelemesi: Tapu kayıtları, imar ve kadastro bilgileri incelenir.
3. Ön koşullar: Gerekiyorsa ihtarname gönderilir ya da zorunlu arabuluculuğa başvurulur.
4. Dava: Keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık dinlenmesiyle yürüyen yargılama takip edilir.
5. Karar sonrası: Kararın tapuya tescili, satış veya bedelin tahsili gibi uygulama işlemleri.

Sık karşılaşılan davalar hakkında kısaca

Tapu iptali ve tescil. Tapu kaydının yolsuz olduğu, yani geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığı durumlarda kaydın düzeltilmesi istenebilir. Muvazaalı (danışıklı) devirler, ehliyetsizlik, sahtecilik ya da vekâletin kötüye kullanılması bu davaların sık görülen sebepleridir. Hangi dayanağa başvurulacağı, dava açma süresini ve ispat yükünü belirler.

Ortaklığın giderilmesi. Paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda paydaşlar anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme, mümkünse taşınmazın aynen bölünmesine, mümkün değilse satışına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verir. Dava öncesindeki arabuluculuk aşaması, çoğu zaman satıştan daha elverişli bir paylaşım için fırsat sunar.

Kat mülkiyeti. Ortak giderlere katılma, ortak alanların kullanımı, yönetim planına aykırılıklar ve kat malikleri kurulu kararları sık uyuşmazlık konularıdır. Yönetim planı, bu ilişkilerde maliklerin hak ve yükümlülüklerini belirleyen temel belgedir.

Bilinmesi gereken temel noktalar

• Resmî şekil: Taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu şekle uyulmayan sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
• Kesin yetki: Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
• Zorunlu arabuluculuk: Ortaklığın giderilmesi davaları ile kat mülkiyetinden ve komşu hakkından doğan bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
• Önalım süresi: Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşların önalım hakkı satışın kendilerine bildirilmesinden ve her durumda satıştan itibaren kanunda öngörülen süreler içinde dava açılarak kullanılmalıdır; süreler kaçırılırsa hak düşer.
• Ecrimisil: Taşınmazın haksız olarak kullanılması hâlinde, malik geriye dönük olarak kullanım bedeli isteyebilir; talep edilebilecek dönem kanundaki sürelerle sınırlıdır.
• Satış öncesi kontrol: Tapudaki şerhler, ipotek ve hacizler ile imar durumu satıştan önce incelenmezse, alıcı beklemediği yüklerle karşılaşabilir.

Görüşmeye gelirken

• Tapu senedi veya güncel tapu kaydı
• Varsa satış vaadi, kira ya da inşaat sözleşmeleri
• İmar durumu, kadastro ve belediye yazışmaları
• Varsa önceki mahkeme kararları ve ihtarnameler
• Taşınmaza ilişkin fotoğraflar ve tanık bilgileri