Kira ilişkisinde bilinmesi gerekenler: sözleşmeden ayrılığa

Kira ilişkisinde hem kiracının hem de kiraya verenin birtakım hak ve yükümlülükleri vardır. İlişki en baştan sağlam bir zemine oturtulduğunda, sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların büyük bölümünün önüne geçilebilir.

Aşağıda, kira sözleşmesinin kurulmasından sona ermesine kadar sık karşılaşılan başlıklar sırayla ele alınmaktadır: kira bedelinin artırılması, depozito, tahliye sebepleri ve bir anlaşmazlık çıktığında başvurulacak yol.

Kira sözleşmesinin kurulması

Kira sözleşmesi sözlü de kurulabilir; ancak ispat kolaylığı için yazılı yapılması önerilir. Sözleşmede kira bedeli, ödeme günü ve şekli, kira süresi, artış koşulları, depozito ve taşınmazın teslimdeki durumu açıkça belirtilmelidir. Teslimde düzenlenen tutanak ve çekilen fotoğraflar, olası hasar tartışmalarında güçlü bir delildir.

Kira bedelinin artırılması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, kanunun tüketici fiyat endeksine bağladığı sınırı aşamaz. Taraflar bu sınırın altında bir artış kararlaştırabilir. Uzun süreli kira ilişkilerinde ise kira bedelinin hakkaniyete göre yeniden belirlenmesi için dava açılabilir. Kural zaman zaman değiştiği için, artıştan önce güncel durumun kontrol edilmesi gerekir.

Depozito

Güvence bedeli kanunun öngördüğü üst sınırı aşamaz ve paraysa vadeli bir hesaba yatırılır. Kira ilişkisi sona erdiğinde, ev sahibi hasar iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. Teslim tutanağı ve fotoğraflar bu aşamada belirleyici olur.

Tahliye hangi durumlarda istenebilir?

• Ev sahibinin ya da yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı.
• Yeniden inşa ya da esaslı onarım gerekliliği.
• Kiracının yazılı tahliye taahhüdü.
• Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ya da kira bedelinin ödenmemesi.

Kira süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Tahliye sebeplerinin çoğunda dava, kanunda öngörülen sürelere bağlıdır; bu süreler kaçırılırsa tahliye bir sonraki döneme kalabilir.

Kira ilişkisinin sona ermesi

Belirli süreli konut kiralarında kiracı, süre bitiminden kanunda öngörülen süre önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır. Kiracının sözleşme bitmeden ayrılması hâlinde, taşınmaz makul sürede yeniden kiraya verilene kadar kira bedelinden sorumluluğu gündeme gelebilir. Ayrılırken anahtarın teslim edildiğinin ve taşınmazın durumunun yazılı olarak kayda geçirilmesi gerekir.

Uyuşmazlık çıkarsa

Kira uyuşmazlıklarının büyük bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa kira davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür; örneğin taşınmaz Yozgat'ta ise dava Yozgat sulh hukuk mahkemesinde açılabilir. Ödenmeyen kira için ayrıca icra takibi de başlatılabilir.

Pratik öneriler

• Kira ödemelerini banka üzerinden ve açıklamalı yapın.
• İhtarları noter aracılığıyla ya da ispatlanabilir biçimde gönderin.
• Taşınmazı teslim alırken ve teslim ederken durumunu kayıt altına alın.

Kira uyuşmazlıklarında varılacak sonuç, sözleşmenin içeriğine ve elde bulunan delillere göre farklılaşır. Sürelerin kaçırılmaması bakımından, karşılaşılan somut durumun erken aşamada bir avukat tarafından değerlendirilmesi yararlı olur.