Taşınmaz alırken nelere dikkat edilmeli?

Taşınmaz satın almak, birçok kişi için ömür boyu yapılan en büyük harcamalardan biridir. Satın alma kararından önce yapılacak birkaç temel inceleme, sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların büyük bölümünün önüne geçebilir.

Aşağıda taşınmaz alımında tapu kaydı, imar durumu, sözleşme ve ödeme aşamalarında özellikle üzerinde durulması gereken konular ele alınmaktadır.

Tapu kaydını inceleyin

Satın alınacak taşınmazın tapu kaydı, malikin kim olduğunu ve taşınmaz üzerindeki hakları gösterir. Kayıtta ipotek, haciz, şerh ya da beyan bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Bu kayıtlar taşınmazın satışını her zaman engellemez; ancak alıcıyı da bağlayabilir. Taşınmaz paylı mülkiyetteyse diğer paydaşların önalım hakkı da göz önünde bulundurulmalıdır. Tapu kaydı, malikin onayıyla e-Devlet üzerinden ya da tapu müdürlüğünden öğrenilebilir.

İmar ve yapı durumunu kontrol edin

• İmar durumu: Arsanın hangi amaçla ve ne ölçüde yapılaşmaya açık olduğu ilgili belediyeden öğrenilmelidir. Örneğin Yozgat'ta bir arsa alınıyorsa, imar durumu taşınmazın bağlı olduğu belediyeden sorgulanır.
• Yapı ruhsatı ve iskân: Binanın ruhsatı, onaylı projesi ve yapı kullanma izni bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
• Projeye uygunluk: Bağımsız bölümün onaylı projeye uygun olup olmadığı, sonradan yapılan değişiklikler açısından önemlidir.
• Yönetim ve aidat: Sitede ya da apartmanda birikmiş aidat borcu ve yönetim planındaki kısıtlamalar sorulmalıdır.

Sözleşme ve ödeme

Taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Tapuya gidilmeden önce bir satış vaadi yapılacaksa, bu sözleşmenin noterde düzenlenmesi gerekir; noter dışında yapılan satış vaatleri geçerlilik sorunu doğurabilir. Kaparo ya da ön ödeme verilecekse, şartları ve sözleşmeden dönülürse ne olacağı yazılı ve açık biçimde kararlaştırılmalıdır.

Ödemeleri banka aracılığıyla ve açıklama yazarak yapmak, ileride ispatı kolaylaştırır. Tapuda beyan edilen değerin gerçeği yansıtması da hem vergisel hem de hukuki açıdan önemlidir; düşük beyan, ileride bir uyuşmazlıkta alıcının aleyhine sonuç doğurabilir.

Tapu devrinden sonra

Tapu devri tamamlandıktan sonra elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri yeni malik adına çevrilmelidir. Taşınmazın bulunduğu belediyeye emlak vergisi bildirimi, kanunda öngörülen süre içinde yapılmalıdır. Apartman ya da site yönetimine malik değişikliği bildirilmeli, satış öncesine ait aidat borçlarının kime ait olduğu netleştirilmelidir.

Kaçınılması gereken hatalar

• Tapu kaydını görmeden ödeme yapmak.
• Yalnızca sözlü anlaşmaya güvenmek.
• Vekâletle yapılan satışlarda vekâletnamenin kapsamını ve geçerliliğini kontrol etmemek.
• Kiracılı taşınmazlarda mevcut kira sözleşmesinin alıcıyı da bağlayacağını göz ardı etmek.
• Miras yoluyla gelen taşınmazlarda tüm mirasçıların satışa katılıp katılmadığını kontrol etmemek.

Bir taşınmazın alım güvenliği, büyük ölçüde geçmişine ve kayıtlarına bağlıdır. Bu kayıtların satın alma öncesinde bir avukat tarafından incelenmesi, olası risklerin önceden görülmesine ve yatırımın daha sağlam bir zemine oturmasına katkı sağlar.